Det merverdiavgiftsrettslige utleiebegrepet og konsekvenser for ulike co-workingkonsepter

Skattedirektoratet har i prinsipputtalelse vurdert forskjellige ytelser som typisk kan tilbys i et co-workingkonsept, og tatt stilling til avgiftsmessig behandling.

Del

Prinsipputtalelsen er gitt til Norsk Eiendom og Norges Eiendomsmeglerforbund 7. juni 2019.

Hva er co-working

Konseptet co-working, også kalt fleksible kontorløsninger er i stor fremvekst i det norske markedet. Co-working brukes gjerne om ulike konsepter der brukerne gis tilgang til et fellesskap/nettverk for samhandling med andre brukere innenfor ulike virksomhetsområder.

Felles for mange av konseptene er at det tilbys egen arbeidsplass i tillegg til andre tjenester. Det typiske co-workingsenter kan bestå av en lounge med sofaer/sittegrupper, kafe’/restaurant, faste kontorpulter og /eller fleksible kontorpulter i åpne landskap, eksklusive kontorer, og møterom som kan bookes ved behov.

Leiebegrepet

SKD har gitt noen viktige føringer for hva som kan anses som utleie av fast eiendom.

Skatteetaten har i enkelte tidligere uttalelser lagt til grunn at det er et vilkår for utleie at leietakeren får eksklusiv bruksrett over et gitt areal, og at eksklusivtetsvilkåret ikke er oppfylt for fleksible arbeidsplasser. SKD er enig i at det ikke kan stilles vilkår om eksklusivitet, og at utleie også kan foreligge når flere brukere har tilgang til den samme eiendommen-uavhengig av antall brukere.

Omsetning av rettighet til fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift. Slike tjenester er heller ikke gjenstand for frivillig registrering. SKD uttaler at det karakteristiske for en rettighet i fast eiendom er en bruksrett angitt på en annen måte enn ved en leierett, og at det oftest er en mer begrenset bruk enn ved leie.

Vurderinger av hovedtilfeller

SKD har i prinsipputtalelsen gitt en nærmere vurdering av forskjellige ytelser som typisk kan tilbys i et co-workingkonsept.

Tilgang til eget kontor og/eller møterom pluss andre ytelser

SKD mener at hovedinteressen består i tilgangen til fast eiendom. Tilleggstjenester som tilgang til teknisk infrastruktur, møbler, sentralbord, lounge osv. anses ikke å ha noen selvstendig betydning for bruker.

Tilgang til en bestemt kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser

Direktoratet mener at tilgang til bestemt kontorplass i kontorlandskap må vurderes likt som tilgang til avgrenset kontor. Også i disse tilfellene vil co-workingaktøren altså anses å drive utleie av fast eiendom, og tilleggstjenestene vil som hovedregel inngå som en del av denne leveransen.

Tilgang til en ubestemt, men garantert kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser

Når det gjelder kontorplass i landskap med tilleggstjenester, mener direktoratet at både tilgang til bestemt kontorplass og tilgang til ubestemt, men garantert kontorplass må vurderes likt som tilgang til avgrenset kontor.

Tilgang til kontorplass i kontorlandskap pluss andre ytelser, men ikke garantert plass.

Her synes direktoratet å være noe mer i tvil da betalingen bare reflekterer en mulighet til kontorplass. Det legges prinsipielt sett til grunn at den som rent faktisk får benytte seg av kontorplassen vil være leietaker frem til brukeren forlater plassen. Uansett mener direktoratet at i denne typen konsept, vil tilleggstjenestene ha en mer selvstendig interesse for bruker, uavhengig av eventuell tilgang til kontorplass i landskapet. Tilleggstjenestene må anses å være det overordnede ved leveransen, og det er derfor mest naturlig å anse at det ytes en samlet tjeneste som er avgiftspliktig etter sin art.

Tilgang til verken kontor eller kontorplasser i kontorlandskap, men til andre arealer.

SKD legger til grunn at slik tilgang til andre arealer vil være fullt ut avgiftspliktige etter hovedregelen i merverdiavgiftsloven § 3-1.

Tidspunkt for utleiers fradragsrett

Det har vært noe usikkert når gårdeiers fradragsrett oppstår der co-workingaktører som driver kontorhotell-/møteromsvirksomhet leier lokalene fra en gårdeier.

Kontorhotell-/møteromsvirksomhet skiller seg imidlertid fra ordinær fremleie ved at avtale med sluttbruker inngås kort tid før leieforholdet starter opp, ofte samme dag. Videre ved at leieforholdene er av kort varighet og at det er hyppig utskifting av brukere.

SKD legger til grunn at co-workingaktøren, på samme måte som i ordinære fremleietilfeller, må ha inngått avtale med sluttbruker for at gårdeieren skal kunne oppnå frivillig registrering og fradragsrett. Dette innebærer at gårdeier ikke ville kunne gjøre fradrag i en eventuell byggeperiode før slik avtale inngås, noe som medfører en likviditetsmessig ulempe.

Første brukers mva-status er imidlertid ikke avgjørende for utleiers rett til tilbakegående avgiftsoppgjør. SKD legger til grunn at et møterom som etter ferdigstillelse leies ut om hverandre på timesbasis til både ikke-avgiftspliktig bruk og avgiftspliktig bruk, må anses for å være tatt delvis til bruk i avgiftspliktig virksomhet allerede ved oppstart av driften i co-workingvirksomheten. At møtelokalet eksempelvis de første to timer brukes av ikke-avgiftspliktig leietaker har i denne sammenheng ingen betydning.

Gårdeieren vil altså her kunne kreve fullt fradrag for arealer som tas delvis til bruk i registrert utleievirksomhet, mens co-workingaktøren (leietaker) vil måtte fordele merverdiavgiften på leievederlaget til gårdeieren basert på leiemassens bruk av lokalet henholdsvis innenfor og utenfor merverdiavgiftsloven.

Leietakererklæringer

SKD sa seg enig i at ved kortidsutleieavtaler på timebasis eller døgnbasis, hvor leietakers bruk er tilkjennegitt i selve leieavtalen, og som er dokumentasjon for at leieforholdet skal faktureres med merverdiavgift, anses selve leieavtalen i tilstrekkelig grad å dokumentere bruken av utleiearealene.

Det er derfor ikke behov for å innhente leietakererklæringer i slike tilfeller.

Prinsipputtalelse fra Skattedirektoratet – Co-working og merverdiavgift

Aktuelle kurs

Aktuelle kurs