Aksjeselskap mv. som eier bolig

Aksjeselskap mv. som eier bolig skal rapportere inn opplysninger om denne i RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskap mv.

Del
!
Artikkelen er over ett år gammel og innholdet kan derfor være utdatert

Fra og med inntektsåret 2010 er det innført nye regler for formuesverdsettelse av boligeiendommer i Norge. De nye reglene omfatter både ikke-utleide og utleide boligeiendommer brukt i næring, herunder for boliger som for inntektsåret 2009 ble formuesliknet etter reglene for næringseiendommer på grunnlag av skjema RF-1098 Formuesverdsettelse av utleid næringseiendom.

Verdsettelsesreglene for boligeiendommer gjelder ikke for fritidseiendommer, våningshus på gårdsbruk samt boliger på Svalbard og i utlandet. Når en skiller mellom bolig og fritidseiendom tar en utgangspunkt i hva slags karakter eller særtrekk eiendommen har. Hvordan eiendommen faktisk er brukt er ikke avgjørende for om eiendommen skal formuesliknes etter de nye reglene for boliger.

Alle boligeiere, herunder aksjeselskap og andre upersonlige skattytere som eier boligeiendom, skal innrapportere opplysninger om:

  • Boligareal (P-ROM eller BOA)
  • Byggeår
  • Boligtype

Disse opplysningene vil danne grunnlaget for den nye likningsverdien. Opplysninger om areal og byggeår finnes for eksempel i salgsoppgaver og takstdokumenter.

Aksjeselskap mv. gir opplysninger om boligen i RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskap mv. 2010, mens deltakerliknede selskaper skal bruke RF-1215 Selskapsoppgave for deltakerliknet selskap.

Børsnotert selskap behøver ikke gi opplysninger om boligen i selvangivelsen. Det behøver heller ikke selskap hvor et børsnotert selskap direkte eller indirekte eier alle aksjene.

Slik gis opplysninger om boligen i RF-1028 Selvangivelse for aksjeselskap mv. 2010:

1. Kommune

Her oppgis hvilken norsk kommune eiendommen ligger i.

2. Gårdsnr, bruksnr, festenr og seksjonsnr

For å unngå misforståelser bør en være nøye med å oppgi riktig matrikkelnummer for boligen. Eier selskapet et hus som er seksjonert i flere boenheter, spesifiseres opplysninger for hver seksjon.

3. Boligtype

Her oppgis om boligen er enebolig, småhus eller leilighet.

En enebolig er et boligbygg som er ment for ett hushold, for eksempel frittstående hus, villa o.l.

Småhus er boliger som er fysisk bundet sammen ved at de har minst en felles vegg, eventuelt felles gulv/tak, med naboboligen. Dette vil typisk være rekkehus og tomannsboliger. Eneboliger i rekke/kjede regnes også som småhus.

En leilighet er en boenhet i en bygning med minst to etasjer, tre boenheter og felles inngang utenfra. Dette vil typisk være blokkleiligheter og terrasseleiligheter.

4. P-ROM/boareal

Her oppgis størrelsen på boligen. Avrund arealet til nærmeste hele kvadratmeter.

P-ROM er alt som kan defineres som oppholdsrom i boligen, for eksempel stue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom og entré. Garasje, uinnredet kjellerrom/loft, boder og andre rom til oppbevaring regnes ikke som P ROM. Det er takstbransjens retningsliner for arealmåling som legges til grunn. Se skatteetaten.no/boligverdi for en nærmere oversikt over hva som regnes som P-ROM og hvordan en måler arealet av P-ROM i boligen.

I stedet for å opplyse om areal av P-ROM i boligen, kan en oppgi boarealet (BOA). Ofte utgjør P ROM og BOA tilnærmet samme areal.

5. Byggeår

Her oppgis året da boligen ble ferdigstilt. Rehabilitering, oppussing og påbygging o.l. endrer ikke byggeåret.

6. Eierandel

Her oppgis selskapets eierandel i prosent. Eier selskapet hele boligen føres 100 i dette feltet.

7. Likningsverdi

Fra og med inntektsåret 2010 fastsettes likningsverdien årlig ved at boligens areal multipliseres med en kvadratmetersats. Satsene fastsettes årlig med utgangspunkt i en beregningsmodell utarbeidet av Statistisk sentralbyrå. Omsetningsverdien for boligeiendommen beregnes på grunnlag av boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. For deltakerliknet selskap, aksjeselskap og andre upersonlige skattytere anvendes alltid kvadratmetersatsen for sekundærboliger, dvs. 40 % av beregnet omsetningsverdi for boligen.

En kan selv beregne likningsverdien ved å bruke Skatteetatens boligkalkulator.

Dersom det kan fremlegges dokumentasjon på at den nye likningsverdien for boligeiendommen utgjør mer enn 60 % av markedsverdien, oppgis likningsverdien til 60 % av dokumentert markedsverdi. Markedsverdien kan dokumenteres enten ved takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter at skatteoppgjøret for 2009 ble utsendt.

Dokumenteres markedsverdien med takst/verdivurdering fra takstmann, er det et minstekrav at hun/han har sett boligen både utvendig og innvendig. Takstmann som normalt avgir takst i inntektsgivende aktivitet, kan gi takst for å dokumentere markedsverdien. Brukes verdivurdering fra megler er det et minstekrav at megleren har kjennskap til distriktet hvor boligen ligger.

Med observerbar markedsverdi forstås oppnådd salgssum for boligen eller tilnærmet lik eiendom i samme område. En må se bort fra eiendom solgt til underpris på grunn av interessefellesskap mellom selger og kjøper. Er eiendommen solgt til ektefelle, samboer, slektninger i direkte oppstigende eller nedstigende linje, søsken eller ektefellens/samboerens foreldre eller barn, kan ikke salgssummen legges til grunn med mindre det kan sannsynliggjøres at det ikke foreligger underpris.

8. Sum likningsverdi

Her summeres likningsverdiene for alle boligeiendommene selskapet eier. Før summen videre til post 410B i selvangivelsen.

Særlig om flerboligbygning

En flerboligbygning er en boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter som leies ut i næringsvirksomhet. Artikkelen "Boligeiendom – særlige regler om formuesverdsettelse av flerboligbygning i Norge" forklarer hvordan du beregner og rapporterer likningsverdien for flerboligbygning.

 

KILDE: Skatteetaten, artikkel av 14. mars 2011.