Grensen vedlikehold og påkostning ved endringsarbeider på bygg

Høyesterett har slått fast at der vedlikeholdsbehov ivaretas gjennom endringsarbeider, vil retten til fradrag bare gjelde i den utstrekning den aktuelle delens funksjonelle egenskaper opprettholdes.

Del

Opprettholdes ikke de funksjonelle egenskaper gis det heller ikke fradrag for «tenkt vedlikehold», dvs hva vedlikehold uten funksjonsendring hadde villet koste.

Høyesterettsdommen avsagt 25. august 2016 gjaldt ligningen av Norrøna eiendom AS for inntektsåret 2008.

Om endringsarbeidene

Selskapet hadde gjennomført en omfattende renovering av et kombinert bolig- og næringsbygg. Det aktuelle bygget besto av hybler i de tre øverste etasjene, mens første etasje var utleid til forretninger, andre etasje til kafe og selskapslokale, og kjelleren ble benyttet som lager. Ved renoveringen ble all tidligere innredning fjernet inn til reisverket. Etasjene ble gjenoppbygget og innredet på nytt. Flere innervegger ble ikke satt opp igjen. Storkjøkkenet tilknyttet kafédriften i andre etasje ble ikke erstattet med et nytt kjøkken. Det elektriske anlegget ble tilpasset endret bruk. Fasaden ble bygget om, slik at yttervegger og vinduer i første etasje ble flyttet én meter ut og inngangsløsningen ble endret.

Det var ikke tvist om retten til fradrag for vedlikeholdskostnadene som knyttet seg til boligdelen av bygget. Tvisten i saken gjaldt i hvilken utstrekning utgiftene knyttet til renoveringen av næringsdelen fullt ut kunne fradras som vedlikeholdskostnader, jf skatteloven § 6-11. Formålet med ombyggingen av kjelleren og de to etasjene, var å tilpasse disse til to nye leietakere. Disse skulle etter ombyggingen drive klesforretninger i de aktuelle tre etasjene.

Fradragsrett for "tenkt vedlikehold"?

Det prinsipielle tvistespørsmålet i saken var om det også var anledning til å kreve fradrag for et «tenkt vedlikehold» i de tilfeller hvor kostnadene relaterte seg til arbeider som innebar en funksjonsendring. Skatteetatens og Skatteklagenemndas syn var at selskapet ikke kunne kreve vedlikeholdsfradrag for kostnader i tilknytning til funksjoner som ikke ble videreført etter renoveringen.

Ved stevningen var det i hovedsak fire konkrete utgiftsposter skattyter var uenig i, nemlig de som gjaldt rivning av henholdsvis storkjøkken og innervegger, ombygging av fasade og modernisering av det elektriske anlegget. For de to postene om rivekostnader, var fradrag nektet helt. For utgiftene til den nye fasaden og i tilknytning til det elektriske anlegget, var fradraget redusert fra 100 til 75 prosent.

Funksjoner må videreføres

Høyesterett ga ikke selskapet medhold. Retten viste til at det etter fast ligningspraksis gis vedlikeholdsfradrag etter § 6-11 både for kostnader ved direkte vedlikehold og for kostnader ved endringsarbeider som ivaretar et vedlikeholdsbehov. Ved endringsarbeider gis det fradrag for et «tenkt vedlikehold», som i prinsippet, og som et utgangspunkt, svarer til kostnadene ved det vedlikeholdet som det ville være behov for dersom endringen ikke hadde vært foretatt. Selskapet hadde blitt innrømmet et betydelig fradrag på dette grunnlaget. Skatteklagenemnda hadde imidlertid etter en skjønnsmessig vurdering krevd deler av kostnadene aktivert ut fra det prinsipp at fradrag for «tenkt vedlikehold» bare kan gis dersom, og i den utstrekning, endringskostnadene relaterer seg til funksjoner som var i bygget før endringen, og som videreføres etter endringen. Kostnader ut over dette må aktiveres som påkostning. Høyesterett slo fast at dette var et riktig rettslig utgangspunkt, og ga sin tilslutning til Skatteklagenemndas konkrete rettsanvendelse.

Når det gjaldt den konkrete rettsanvendelsen uttaler Høyesterett blant annet dette i dommen:

«Skatteklagenemnda har helt nektet vedlikeholdsfradrag for kostnadene til fjerning av storkjøkkenet i andre etasje og til rivning av vegger i første og andre etasje. Det er vist til at kjøkkenfunksjonen ikke er videreført, og at rivningen av både kjøkken og vegger i første rekke var begrunnet i behovet for å tilpasse lokalene til nye leietakere. Det er, etter mitt syn, uttrykk for en riktig rettsanvendelse å nekte vedlikeholdsfradrag etter § 6-11 i en slik situasjon. Jeg kan heller ikke se at Norrøna Eiendom AS kunne kreve fradrag for rivningskostnadene etter den alminnelige fradragsregelen i § 6-1, som § 6-11 er en presisering av.

Kostnadene ved endringene av Norrønagårdens fasade og inngangsparti er av Skatteklagenemnda fordelt med 75 prosent som vedlikeholdsfradrag og 25 prosent til aktivering. Det er lagt vekt på at disse endringsarbeidene hadde elementer av tilbygg og nye funksjoner. Også her er Skatteklagenemndas rettsanvendelse riktig.

For kostnadene ved endring av det elektriske anlegget har Skatteklagenemnda også gjort en fordeling med 75 prosent til vedlikeholdsfradrag og 25 prosent til aktivering. Det er da tatt hensyn til at man ikke videreførte de særskilte delene av anlegget som skulle betjene storkjøkkenet, og at det nye anlegget tilsiktet en tilpasning til nye leietakere. Også på dette punktet er Skatteklagenemndas rettsanvendelse riktig.»

Dommen kan du lese ved å klikke her.

Aktuelle kurs

Nettkurs
  • Skatte-/Avgiftsrett 1
    Klokke Created with Sketch.
Nettkurs
  • Skatte-/Avgiftsrett 3
    Klokke Created with Sketch.

Aktuelle kurs

123903123911