Ny innrapporteringsplikt fra 2020 – utleie av fast eiendom fra formidlingsforetak
De som omfattes av opplysningsplikten bør forberede seg på hva pliktene innebærer før nyttår.
Fra neste år må foretak som formidler utleie av fast eiendom forberede seg på ny og omfattende rapporteringsplikt til Skatteetaten.
Første innrapportering fra slike foretak skjer i 2021, altså med virkning for utleieinntekter i inntektsåret 2020. Fristen er satt til 1. februar, noe som gjør at første innrapportering med andre ord er innen 1. februar 2021.
Når vi anbefaler å igangsette forberedelser allerede nå, er dette for å få registrert nødvendige opplysninger på hensiktsmessig måte allerede fra årsskiftet.
Bakgrunn
De nye reglene kommer som følge av et forslag fra det såkalte Delingsøkonomiutvalgets anbefaling i NOU 2017:4 Delingsøkonomien – muligheter og utfordringer. Mer konkret var det utbredelsen av privat korttidsutleie via nettjenester som Airbnb som satte søkelys på de skattemessige konsekvensene.
Selve lovhjemmelen, skatteforvaltningsloven § 7-5 nytt åttende og niende ledd, har fått vid rekkevidde, og omfatter formidling av både tjenester og utleie av kapitalvarer som bil, fast eiendom og tjenester i tilknytning til slik utleie. Foreløpig begrenses likevel rekkevidden i nye forskriftsbestemmelser til utleie av fast eiendom.
Hvem som er opplysningspliktig
De nye pliktene omfatter de som gjennom næringsvirksomhet enten
- formidler utleie av fast eiendom, eller
- på vegne av utleier inngår kontrakt om utleie av fast eiendom.
Dette gjelder likevel ikke de som kun formidler utleie av rom, hytte, leilighet mv. i hoteller, pensjonater, campingplasser og lignende næringsvirksomhet. Her er det likevel viktig å merke seg at dersom det også formidles utleie fra private utleiere i tilknytning til hoteller, pensjonater og lignende næringsvirksomhet, er formidleren opplysningspliktig for alle utleieforhold, uavhengig av utleierens forhold.
Utleie av eiendommer som eies av det offentlige er også unntatt.
Hva som skal innberettes
Opplysningsplikten vil omfatte utbetalinger til utleier for hver utleieenhet i inntektsåret.
Innrapporteringen er omfattende. De opplysningspliktige skal gi følgende opplysninger:
- navn og organisasjonsnummer på den som gir opplysningene
- fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer, navn, adresse og kontonummer til den beløpet betales til
- beløp pr utleieforhold (fratrukket gebyr mv. som leietaker betaler til formidler)
- eventuelt gebyr mv. som leietaker betaler til formidler per utleieforhold
- provisjon som utleier har betalt til formidleren pr utleieforhold eller pr avregningsperiode.
- antall utleiedøgn pr utleieforhold (dato fra og til)
- eiendommens veiadresse, eller der det ikke finnes, matrikkeladressen.
- Med veiadresse menes veinavn, husnummer, bokstav og bruksenhetsnummer.
- Med matrikkeladresse menes eiendommens gårds- og bruksnummer og eventuelt festenummer og undernummer.
Eksempler
Skatteetaten har gitt noen eksempler på hva opplysningsplikten vil omfatte. Vi gjengir disse her:
Eksempel 1:
Utleie AS tilbyr pakkeløsninger med hytte, tilleggstjenester og aktiviteter. Utleie AS leier hyttene av private eiere for ulike tidsperioder etter avtale med den enkelte hytteeier. Noen hytter leies på åremål, da hytteeierne ikke benytter hyttene selv.
Tilleggstjenester til hyttene som internett, rengjøring, utleie av sengetøy, bruk av fellesrom i servicesenter, opplevelser mv. tilbys i tillegg direkte fra Utleie AS.
Utleie AS er opplysningspliktig for leie av hyttene, og skal rapportere utleieforholdene knyttet til de ulike hyttene:
Utleie AS skal gi opplysninger om beløp per utleieforhold, dvs. avtalt leie mellom Utleie AS og den enkelte hytteeier. I tillegg skal Utleie AS oppgi antall utleiedøgn per utleieforhold (fra dato til dato), dvs. perioden Utleie AS har leid hytten innenfor kalenderåret.
For hytter som er leid på åremål oppgir de 1.1-31.12 hvis de har leid hytta hele året, og leiesummen for den perioden.
Tilleggstjenestene som Utleie AS selv tilbyr er ikke en del av avtalen mellom Utleie AS og den enkelte hytteeier, og er ikke opplysningspliktig.
Eksempel 2:
Utleieleiligheter AS eier flere ferieleiligheter som de leier ut. I perioder hvor det er stor pågang formidler de også utleie av private ferieleiligheter i området.
Utleieleiligheter AS er opplysningspliktig for formidlingen av de private ferieleilighetene, og skal rapportere disse utleieforholdene. Har de leid en privat leilighet i flere perioder, er hver periode (fra dato til dato) et utleieforhold.
Utleieleiligheter AS skal gi opplysninger om beløp per utleieforhold, dvs. avtalt leie mellom Utleieleiligheter AS og den enkelte eier av leiligheten. I tillegg skal Utleieleieligheter AS oppgi antall utleiedøgn per utleieforhold (fra dato til dato).
Hvis den som leier leiligheten skal betale gebyr for leien til Utleieleiligheter AS skal dette også oppgis.
Hvis eier av leiligheten skal betale provisjon til Utleieleiligheter AS skal denne også oppgis.
Eksempel 3:
Ferieleie AS formidler utleie av private ferieboliger. Ferieboligene ligger både i Norge og i Sverige.
Ferieleie AS er opplysningspliktig for formidlingen av de private ferieboligene som ligger i Norge, og skal rapportere disse utleieforholdene.
Hver periode (fra dato til dato) de har formidlet utleie av en feriebolig er opplysningspliktig og er et utleieforhold.
Ferieleie AS skal gi opplysninger om beløp per utleieforhold, dvs. avtalt leie mellom Ferieleie AS og eier av ferieboligen. I tillegg skal Ferieleie AS oppgi antall utleiedøgn per utleieforhold (fra dato til dato).
Hvis den som leier ferieboligen skal betale gebyr for leien til Ferieleie AS skal dette også oppgis.
Hvis eier av ferieboligen skal betale provisjon til Ferieleie AS skal denne også oppgis.
Bakgrunn
De nye reglene kommer som følge av et forslag fra det såkalte Delingsøkonomiutvalgets anbefaling i NOU 2017:4 Delingsøkonomien – muligheter og utfordringer. Mer konkret var det utbredelsen av privat korttidsutleie via nettjenester som Airbnb som igangsatte behovet for å se nærmere på om de skattemessige konsekvensene var godt nok ivaretatt.
Selve lovhjemmelen, skatteforvaltningsloven § 7-5 nytt åttende og niende ledd, har fått vid rekkevidde, og omfatter formidling av både tjenester og utleie av kapitalvarer som bil, fast eiendom og tjenester i tilknytning til slik utleie. Foreløpig begrenses likevel rekkevidden i nye forskriftsbestemmelser til utleie av fast eiendom.