Ny mva-justeringsmodell i Oslo kommune

Oslo kommune skal ha 70 % av justeringsretten som utbygger er pålagt å overdra til kommunen ifølge ny mva-justeringsmodell.

Del
!
Artikkelen er over ett år gammel og innholdet kan derfor være utdatert

Byrådet la i forrige uke frem et forslag om retningslinjer for overtakelse av justeringsrett og justeringsplikt fra utbyggere som oppfører infrastruktur i Oslo kommune.

Justeringsmodellen

Eiendomsutviklere som oppfører infrastruktur som ledd i boligutvikling har ikke fradragsrett for inngående mva. i denne sammenhengen. Når infrastrukturen overføres til kommunen som ledd i utbyggingsavtaler eller rekkefølgekrav, kan kommunen kreve tilbakeført inngående mva. som ikke utbygger har fradragsført. Dette forutsetter imidlertid at utbygger overfører til kommunen den såkalte justeringsretten knyttet til infrastrukturen. Med justeringsretten overført, kan kommunen kreve tilbakeført merverdiavgiften fordelt over en periode på 10 år. 

Flere kommuner praktiserer denne ordningen. Typisk fordeles mva-beløpet med 80 % til utbygger og 20 % til kommunen. Stavanger kommune krever så lite som 10 % av beløpet. 

Lang prosess i Oslo kommune om bruk av justeringsmodellen

I 2018 fattet byrådet et vedtak om bruk av justeringsmodellen. Det ble samtidig innført standardklausuler i utbyggingsavtaler om at eventuelle justeringsrettigheter skulle overføres til kommunen. Hvordan fordelingen mellom partene skulle bli, har imidlertid frem til nå vært uklart.  

I forrige uke, etter over fire år med saksbehandling, kom imidlertid retningslinjene – kommunen skal ha 70 % av justeringsretten som utbygger er pålagt å overdra til kommunen. Ordningen skal ikke bare gjelde for utbyggingsavtaler, men også for offentlig infrastruktur som oppføres etter pålegg med hjemmel i plan og bygningsloven eller rekkefølgebestemmelser. 

Straff for å overdra justeringsplikt 

I de tilfellene der utbygger har hatt fradragsrett for merverdiavgiften på byggeprosjektet, typisk ved at det oppføres næringslokaler for utleie, har utbygger som regel også fradragsrett for mva. på infrastrukturen. Når denne overføres til kommunen, pålegger merverdiavgiftslovens justeringsregler utbygger å tilbakeføre den fradragsførte merverdiavgiften til staten. Forutsetningen for fradraget var at infrastrukturen skulle benyttes i den avgiftspliktige virksomheten til utbygger. 

Det er likevel mulig å unngå tilbakeføring av merverdiavgift, dersom kommunen overtar justeringsplikten knyttet til infrastrukturen. Å overta en justeringsplikt koster ikke kommunen noe som helst, forutsatt at infrastrukturen benyttes i kommunens offentlige virksomhet. 

Etter hva vi er kjent med overtar de fleste kommuner justeringsplikt fra utbygger, uten å kreve noen betaling for dette. Oslo kommune derimot, foreslår å kreve 70 % av beløpet for justeringsforpliktelsen fra utbygger. Har utbygger fradragsført 20 millioner kroner i mva. knyttet til veier og VA-anlegg som kommunen skal overta, må utbygger betale 14 millioner kroner i et engangsbeløp til kommunen for å slippe å tilbakebetale hele beløpet til staten. 

Ordlyden i det opprinnelige forslaget fra 2018 

Vedtaket som ble fattet i 2018, fastslo at «det er netto kostnader ved offentlig infrastruktur som skal fordeles mellom partene». Hva som ligger i «netto kostander» har ingen visst med sikkerhet, men det var nærliggende å anta at utbygger skulle sitte igjen med det meste av justeringsretten, slik det praktiseres ellers i landet. I alle fall så man ikke for seg at utbyggere skulle betale dyrt for å ikke tilbakeføre merverdiavgift til staten, ref. forslaget om overføring av justeringsplikt. 

Svært uryddig saksbehandling 

Ettersom det siden 2018 har vært en plikt for utbyggere å overdra justeringsrettigheter knyttet til utbyggingsavtaler, tilsier det at Oslo kommune har blitt tilført store verdier i latente justeringsrettigheter. Hva har skjedd med disse justeringsrettighetene? Har kommunen utnyttet dem og aktivt justert inn mva? Hvor store beløp er det tale om? Hvorfor er det ikke satt av noe i kommunens regnskap for utdeling til utbygger? 

Dette er spørsmål som ikke har blitt besvart, verken på forespørsel fra Regnskap Norge eller fra bystyrets medlemmer. Enkelte av svarene som er mottatt fra byrådet er så uklare og selvmotsigende at det vitner om liten eller ingen kontroll over verken regelverket eller kommunens privatrettslige forpliktelser. 

På bakgrunn av dette fremmet Regnskap Norge før sommeren en anmodning om ettersyn av byrådets saksbehandling, til kommunens kontrollutvalg. Dessverre tok ikke kontrollutvalget saken opp til behandling. 

Les Regnskap Norges henvendelse i sin helhet her.

Saksbehandling i bystyret 

Byrådets forslag skal opp til behandling i bystyret 1. desember, så får vi se hva det endelige utfallet blir for justeringsrettigheter og forpliktelse frem i tid. Uansett utfallet bør utbyggere som har overdratt justeringsrettigheter til Oslo kommune følge nøye med i sakens utvikling, da disse vil ha krav på deler av justeringsbeløpet som kommunen har kunnet nyte godt av.