Boligutleie: Grensen for næringsvirksomhet kan ligge «lavere» enn du tror

Det er et etablert faktum at dersom du eier fem eller flere objekter som leies ut, skal det regnes som næringsvirksomhet. Men hvis du leier ut på «feil» måte, kan til og med ett objekt være nok for å få den karakteristikken – og ekstrakostnadene som følger med.

Bolig for utleie har gjennom mange år vært en veldig populær investering i Norge.

Det er ikke så vanskelig å forstå hvorfor: Skattesatsen for inntekter for passiv kapitalforvaltning er i seg selv kun 22 %, selv om boligen ikke eies gjennom et selskap. Hvis banken låner deg noen millioner til å kjøpe en leilighet nummer to eller tre, vil du få fullt skattemessig fradrag for rentekostnadene, og gjelden er med på å redusere netto skattepliktig formue. Videre får du en rekke fradrag for kostnader som knytter seg til den utleide boligen, som vedlikeholdskostnader, kommunale avgifter, eiendomsskatt, bolig- og innboforsikring, strøm, oppvarming, mv.

Så kan du lene deg tilbake og se leiligheten stige i verdi, mens noen andre bor der og betjener lånet ditt. Og om du holder på med dette lenge nok til at lånet er helt eller nesten nedbetalt, kan du alltids ta opp mer lån og kjøpe en leilighet til.

Grensedragninger

Ved mer omfattende utleieaktivitet oppstår spørsmålet om utleien skal anses som virksomhet skattemessig. For eiendom eid på privat hånd er skillet mellom virksomhetsinntekter og passiv kapitalavkastning av vesentlig betydning: Skattesatsen for inntekt fra virksomhet som drives av en privatperson, altså som et enkeltpersonforetak, er progressiv og har for 2023 en marginalskattesats på 50,6 %. Mange som gjør slike private investeringer vil naturligvis helst unngå å overskride denne terskelen.

Den grensen folk flest har tatt inn over seg, er at du som utgangspunkt kan leie ut inntil fire boliger/fritidsboliger før dette blir en problemstilling. Dette følger av Skatte-ABC og bygger på langvarig ligningspraksis. Leier du ut fem boenheter eller mer, så blir det derimot som det klare utgangspunkt å regne som næringsvirksomhet. Men antallet objekter er ikke det eneste som teller med i vurderingen.

– Vi får en del henvendelser fra medlemmene om dette, ja. Det er flere forhold som kan gjøre at utleie også av færre enn fem boliger regnes som næringsvirksomhet, og faktisk kan det være tilstrekkelig med utleie av bare ett objekt, sier advokat Jørgen Strøm-Andresen, som er Fagansvarlig Skatt i Regnskap Norge.

«Omfattende korttidsutleie»

Det har seg nemlig slik at utleie også i mindre omfang kan regnes som virksomhet, typisk dersom den konkrete utleien innebærer høyt aktivitetsnivå fra utleier. Skatte-ABC viser konkret til en bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra Skatteetaten (6/2016), hvor intensiv korttidsutleie av to leiligheter klart ble ansett som virksomhet.

– Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold, eller f.eks. når utleiers aktivitet medfører at utleien fremstår nærmest som pensjonatdrift, skriver Skatteetaten her.

– Nettopp et slikt tilfelle fremkommer i en annen, ikke-publisert, BFU av 15.7.2017. Der hadde et eldre par planer om å leie ut én enkelt, nyinnkjøpt leilighet gjennom Airbnb om vintrene over en treårsperiode før de selv flyttet inn. Underleverandører skulle besørge vask, skifte av sengetøy og ellers ha kontakten med leietagere. I tillegg ville det være arbeid med bestillinger og kontakt med gjestene, både før, under og muligens etter hvert opphold, herunder overlevering og tilbakelevering av nøkler.

– I saksfremstillingen ble det opplyst at dette ville skje «flere ganger i måneden». Skattekontoret i Tromsø mente dette alt i alt ville utgjøre en aktivitet av betydelig høyere omfang enn ved normal utleie, og landet på at det utgjorde næringsvirksomhet. Igjen innebar dette at virksomheten ble ansett utøvd i et enkeltpersonforetak, og at det skulle beregnes personinntekt, forklarer Strøm-Andresen.

Dyrt å trå feil

Et kjernebudskap her, er altså at det ikke er tilstrekkelig å holde seg under fem utleieenheter for å være skjermet fra å bli kategorisert som næringsvirksomhet. Og selv om Skatte-ABC sier at «aktivitetsnivået må normalt bedømmes over noe tid», kan også aktivitet av kortere varighet (for eksempel noen måneder) være omfattet.

– Mye avhenger av graden av aktivitet som investeringen krever, og da kan det være underordnet om det er du selv eller underleverandører som utfører dette arbeidet. Dette er krevende grensedragninger, og et område hvor det kan bli kostbart å trå feil, sier Strøm-Andresen, som anbefaler alle som er i tvil om å rådføre seg med sin regnskapsfører.

Kombinasjon aktiv og passiv utleie

Hva blir så situasjonen for kombinasjonstilfellene, for eksempel ved omfattende korttidsbasert airbnb-utleie av én boenhet og passiv utleie på langtidskontrakt av den andre?

– Ved virksomhetsvurderingen skal aktivitetsnivået for de boenhetene man leier ut vurderes samlet. Aktivitetsnivået fra intensiv korttidsutleie av én bolig kan dermed ofte medføre at boligutleien som helhet utgjør næringsvirksomhet, sier han.

Konsekvensen kan bli at man dermed kanskje litt uventet vil erfare at inntektene fra utleien også av den andre boligen blir regnet som virksomhetsinntekt – altså ikke som passiv kapitalforvaltning – og beskattet som dette.

– Med andre ord gjelder det å «holde tunga rett i munnen», og ikke minst passe på å ikke stole blindt på en «antallsterskel» på 5 boenheter, slår Strøm-Andresen fast.