Bør din bedrift eie sitt eget næringsbygg?

Selskapet ditt har høy husleie og penger på bok, så kanskje du lurer på om tiden er moden for å eie eget næringsbygg? – Dette var gunstigere og enklere før, advarer Thor Olaf Askjer i foreningen Norsk Eiendom.

Del
!
Artikkelen er over ett år gammel og innholdet kan derfor være utdatert
Eie eller leie? De siste årene har det vært en netto tilvekst av 1500 næringsbygg i Norge. Hvis din virksomhet vurderer å eie egne lokaler, er det mye å tenke på. Illustrasjonsfoto: Unsplash

Ved årsskiftet fantes det nær 150 000 bygg til kontorer, forretninger, industriforetak og lager i Norge. Statistisk sentralbyrå kan fortelle at dette har økt hvert år siden 2009, da antallet var like over 135 000.

Så da tenker du kanskje at når det hvert år skjer en netto tilvekst av 1500 slike bygg i vårt langstrakte land, kunne ikke din bedrift like gjerne eie sitt eget?

Ikke for «hvemsomhelst»

Dette er ikke en helt uvanlig tanke, skal vi tro daglig leder Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom, en bransjeforening for private eiendomsaktører. Den har mer enn 200 medlemmer som til sammen representerer nærmere 30 % av landets næringsbygg. Askjer har vært foreningens leder siden 2009, og kjenner bransjen godt.

– Eiendom er jo en interessant aktivaklasse, og det er forståelig at mange som har drevet noen år og kanskje har opparbeidet seg litt kapital tenker i de baner. Men det å være eiendomsinvestor er jo ikke for amatører – selv om mange amatører naturligvis blir gode med tilstrekkelig trening, presiserer han.

Askjer forteller at eiendom som «investeringsgren» i Norge ble formet av bankkrisen på 80-tallet. Den gang kom mange bedrifter, uansett type, i miskreditt hos bankene. De gikk i mange tilfeller inn og tiltrådte sitt pant, og når de senere skulle omsette disse i penger, ble dørene åpnet for en kadre med profesjonelle investorer.

– Bedriftene var solide nok, men ikke likvide nok, og det å eie sitt eget forretningsbygg binder opp mye kapital. I kjølvannet av dette, bestemte veldig mange bedriftseiere at det ikke var for lurt å ha for tette bånd mellom virksomheten sin og eiendommene sine, minnes Askjer.

Skille drift og eiendom

Han minner om at alle selskaper bør drive optimalt ut fra hva som passer virksomheten best. Eiendomsinvestoren ser imidlertid på hva som er optimalt for byggdriften. Det å eie et bygg binder likviditet som kanskje kunne blitt brukt på andre måter i virksomheten, og det er kanskje ikke det beste for resten av virksomheten.

Dette kan jo fort legge en del føringer på virksomheten; tenk for eksempel om man helst skulle utvidet staben, men ikke har plass i bygget man eier selv? Eller i motsatt fall, at man skjærer ned på antall ansatte, men ikke får full uttelling på grunn av de faste kostnadene?

– Selv staten er jo nå en stor leietaker. Offentlige etater bygger opp og ned, og det er ikke klokt om lokalene skal danne føringer for hvor mange eller få man kan være. Fleksibiliteten og profesjonaliteten gjør at det er godt for næringslivet å kunne leie det man behøver til enhver tid. Dette er ikke noe storbyfenomen heller. Nå finnes det knapt noe sted i Norge hvor det ikke finnes profesjonelle aktører som driver med eiendom. Små og store private investorer gjør det jo til sin profesjon, sier han.

Det er ikke vanskelig å tenke seg at det kan være fordelaktig å eie. Hvis man for eksempel kjøper et aksjeselskap som eier et bygg med forsømt vedlikehold, ligger det ofte fremførbare underskudd med en utsatt skattefordel i selskapet. Videre er det forholdsvis gunstige avskrivningsregler for tekniske installasjoner, og hvis man renoverer bygget til en mer miljøvennlig standard, kan det dessuten omfattes av gunstige ordninger.

Nå er det verdt å merke seg at den største gevinsten ved å eie egen næringseiendom ikke kommer av den løpende driften, den får man i stedet når eiendommen selges og man kan realisere en verdistigning

Thor Olaf Askjer

– Nå er det verdt å merke seg at den største gevinsten ved å eie egen næringseiendom ikke kommer av den løpende driften, den får man i stedet når eiendommen selges og man kan realisere en verdistigning. Mitt klare råd er å skille kjernevirksomheten fra drift av eiendom veldig tydelig i separate selskaper med ulik forretningsmodell, da kan man unngå at de ikke truer hverandre. På den måten kan man, i beste fall, oppleve at de heller forsterker hverandre, sier Askjer.

Mye ansvar

Veien dit er imidlertid hverken selvsagt eller ukomplisert. Myndighetene har laget mange regler som stables på skuldrene til alle som eier et bygg, og nye pålegg, lover, forskrifter og regler lanseres hele tiden. Til sammen gjør dette at det er et veldig stort ansvar å være byggeier.

– For både oppføring og rehabilitering av bygg gjelder det innfløkte tekniske lover og forskrifter. Myndighetene kan dessuten når som helst komme på inspeksjon i forbindelse med brann, forurensning, HMS-krav og mye annet, presiserer Askjer.

Han understreker også at det i gamle bygg kan ligge betydelig risiko dersom man ikke kjenner hele historien. Mesteparten av disse forholdene er det ovenikjøpet ikke mulig å forsikre seg mot.

Det er flere forhold også på avgiftssiden som leietakere er forskånet fra å måtte forholde seg til, men som eiere er nødt til å ta på ramme alvor.

– Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet ikke momspliktig. Man kan registrere seg frivillig, men dette er det et ganske komplekst regelverk knyttet til, og det er også avhengig av om virksomheten man leier ut til er avgiftspliktig eller ei. Det er ikke uvanlig at man i et bygg har leietakere med ulik mva-messig status, og dette må man kunne ganske godt for ikke å tråkke feil.

Ikke lenger et skatteparadis

Én vanlig antagelse er at man kan kvitte seg med formuesskatt ved å plassere pengene sine i bygg. Askjer sier imidlertid at reglene er betydelig skjerpet de senere årene, og at dette derfor ikke gjelder i samme grad som før.

– Næringseiendom er nå beskattet like hardt som aksjer, om ikke mer. Et annet moment ved dette, er at formuesskatten på eiendom blir relativt sett høyere i distriktene enn i sentrale strøk, og dette mottar vi en del klager på fra våre medlemmer i distriktene, slår han fast, og forklarer;

– Finansdepartementet fastsetter en kalkulasjonsfaktor for verdien av eiendom hvert år, og denne er lik uansett om eiendommen ligger på Gjøvik eller på Aker Brygge, uten hensyn til at husleien nok er høyere på brygga. Hvis eier må ta utbytte fra selskapet for å betale formuesskatten, vil han måtte ta ut relativt mye mer på Gjøvik, og derfor blir formuesskatten som andel av leieinntektene høyere der enn på Aker Brygge, forteller Askjer.

I tillegg til den statlige beskatningen, innføres det nå flere steder kommunal eiendomsskatt. Litt avhengig av hvordan leiekontraktene er utformet, kan det være vanskelig for eieren å dytte denne videre over på leietaker uten videre.

– Det er også et poeng at eiendoms- og formuesskatt må betales selv om lokalet står tomt og uten inntekter. Hvis et næringsbygg må stenge for oppussing et år, vil eieren likevel måtte betale både eiendoms- og formuesskatt det året, minner han om.

Aldri kjedelig

Ikke engang markedet for næringseiendommer slipper unna disrupsjon og omstilling. Tidligere var et kontorbygg et kontorbygg og et lagerbygg var et lagerbygg, men den tid er forbi. All utviklingen som skjer innen robotisering og automatisering får også konsekvenser for lokalene som benyttes til å huse virksomheten, og det påvirker prisingen på både objekter og leiekontrakter:

– Dette gjør at et lagerbygg som var veldig attraktivt å leie for 10 år siden, kanskje ikke er like attraktivt i dag. Plutselig endrer behovene seg hva angår etasjehøyde, adkomst, strømforsyning, internettilgang eller andre forhold. Man må være ganske oppdatert for å kunne klare å henge med på leietakernes forventninger, slår han fast.

Men det er det altså mange som klarer å gjøre. Generelt er norske eiendomsselskaper flinke til å ta vare på byggene sine, kan Askjer fortelle. Det bidrar til å holde bygningsmassen kurant, men det bidrar også til å holde konkurransen oppe.

– Det betyr at de som investerer i næringseiendom ikke bare må tenke på hva de har råd til å investere i selve bygget, de må også vite hvor mye de har råd til å investere i tilbygg og rehabilitering i overskuelig fremtid.

Orden i sysakene

Spørsmålet vi stilte, var altså om din virksomhet bør eie sitt eget næringsbygg. Leser vi Askjer rett, later svaret til å være et klart og tydelig «det kommer an på». Er dere nøyaktige, grundige, opptatt av lover og regler og svært engasjert i den tekniske utviklingen, kan svaret være «ja». Men svaret kan også være «ja» selv om dette ikke er sentrale kjennetegn for virksomheten – forutsatt at dere vil klare å skaffe dere hjelpere og samarbeidspartnere som kan kompensere for dette.

– Jeg innledet jo med å si at eiendom ikke er en bransje for nybegynnere, og det vi her har vært igjennom burde forklare hvorfor jeg er av den oppfatningen. Like fullt er det jo et faktum at vi alle – også våre medlemmer – har vært nybegynnere en gang, sier han.

---