Grøsser du av tanken på moms på fast eiendom?

Moms på fast eiendom er komplisert, og feil kan koste deg dyrt. Her tar Regnskap Norges mva-ekspert for seg det fryktede regelverket.

Hjerter slår fort og pusten er tung. Svetten pipler fram og magen er urolig. Det er ingen tvil. Du har med moms på fast eiendom å gjøre. Selv Regnskap Norges mva-ekspert, Sebastian Brodtkorb, vrir seg i stolen når undertegnede nærmest hvisker: Hva er greia med moms på fast eiendom?

– Hvor skal jeg begynne? Dreier det seg om fast eiendom, om salg eller utleie? Er utleier frivillig registrert, leies det ut parkeringsplasser, er det snakk om påkostninger eller justeringsreglene? Det er nærmest uendelig med problemstillinger knyttet til moms på fast eiendom, sier han.

Hva er fast eiendom?

Før vi våger å nærme oss selve regelverket og dets kompleksitet trenger vi en oppklaring; hva i huleste er fast eiendom?

– Fast eiendom omfatter rene tomter, bygninger og anlegg. Som fast eiendom anses også deler av fast eiendom, som for eksempel lokaler, hotellrom og møter, forteller Sebastian Brodtkorb, fagansvarlig for MVA i Regnskap Norge.

Enkelt og greit. Eller? Ifølge Sebastian er det i tillegg viktig å skille mellom fast eiendom og løsøre.

– Avgiftsbehandlingen av fast eiendom og løsøre er vidt forskjellig. Salg av ferdighus er for eksempel ikke fast eiendom, da dette er en vare, gjerne i kombinasjon med en byggetjeneste. Her ser vi at det går en avgrensing mot løsøre.

– Når du vurderer om byggverk og andre innretninger skal defineres som fast eiendom eller løsøre, er det avgjørende at byggverket ikke har en for beskjeden fysisk tilknytning til grunnen. Videre må det være en viss permanens over tilknytningsforholdet. Flyttbare og midlertidige bygg, for eksempel brakker, vil i utgangspunktet ikke bli ansett som fast eiendom, selv om de er fundamentert til grunnen og tilknyttet vann, kloakk og strøm, forsetter han.

Henger du med?

Frivillig registrering skaper krøll

Da puster vi ut. Definisjonen av fast eiendom er på plass. Hva er det så med moms på fast eiendom som får folk til å rive seg gi håret?

– Frivillig registrering, sier mva-eksperten. – Omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt moms, samtidig som det er mulig å frivillig registrere utleie av fast eiendom. Frivillig registrering innebærer at, dersom betingelsene for dette er oppfylt, det likevel skal beregnes moms på utleie.

Men hvorfor i all verden melder folk seg frivillig til å betale moms? For å redusere avgiftsbelastningen, ifølge eksperten.

– Momsen påvirker fradragsretten utleier har for påkostninger, drift og vedlikehold. For å bli frivillig registrert, og dermed beregne mva på husleien, er vilkåret at leietakeren må være mva-registrert og benytte lokalene i momspliktig virksomhet. Da har leietaker fradragsrett for momsen som utleier beregner på husleien, samtidig som utleier også har fradragsrett for moms som påløper i forbindelse med påkostninger, drift og vedlikehold.

Det lønner seg altså for næringsdrivende å frivillig registrere seg for moms.

Dyrt å trå feil

Ikke nok med at regelverket er innviklet. Skulle du komme til å feilaktig beregne moms på enten salg eller utleie av fast eiendom, kan det bli dyrt.

– Moms som er feilaktig fradragsført må tilbakeføres til staten. I tillegg blir det beregnet forsinkelsesrenter og ilagt tilleggsskatt. Dette kan til sammen utgjøre svært betydelige beløp for den næringsdrivende, sier Sebastian.

Men det er ikke kun den næringsdrivende som blir rammet. – Regnskapsfører kan bli erstatningsansvarlig for feil håndtering av kundens avgiftshåndtering, og ved grove feil miste autorisasjonen, fortsetter han.

– Det viktigste er å ha respekt for at regelverket er svært sammensatt, og at det på grunn av de høye kostnadene som er forbundet med oppføring og drift av fast eiendom, kan bli dyrt å trå feil. Ikke vær redd for å spørre om hjelp, og snu i tide om du har gjort feil, oppfordrer han.

Bli ekspert på moms

Det er ingen tvil om at moms på fast eiendom er komplisert. Nettopp derfor er det satt av en hel dag til temaet under Regnskap Norges mva-rådgiverprogram, hvor Sebastian er kursholder.

– Området er svært omfattende, og håndteres det ikke korrekt, kan det få store konsekvenser. Det er også svært vanlig å drive med utleie, selv om ikke virksomheten primært driver med fast eiendom. Derfor har vi valgt å tilegne så mye tid til temaet i programmet. Etter endt kurs er du rustet til å håndtere komplekse problemstillinger innen moms og fast eiendom.