Regnskap Norge støtter presiseringer i sikkerhetsventilen for næringseiendom

Høringsforslaget om presiseringer av vilkåret «dokumentert omsetningsverdi» i skatteloven § 4-10 syvende ledd er klargjørende.

Næringseiendom formuesverdsettes som utgangspunkt til 75 prosent av beregnet utleieverdi. Utleieverdien beregnes ved hjelp av skjema RF-1098 Formue av næringseiendom. Denne utleieverdien kan avvike fra eiendommens reelle omsetningsverdi. Derfor er det oppstilt en sikkerhetsventil i skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum. Denne fastslår at dersom skattyter krever det, skal verdien settes ned til 75 prosent av «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi». Vilkåret om «dokumentert omsetningsverdi» oppleves i noen tilfeller som krevende å anvende.

I sitt høringsforslag har Finansdepartementet foreslått visse presiseringer av vilkåret for å klargjøre hva som skal gjelde. Presiseringene er foreslått inntatt i FSFIN § 4-10-11:

Etter forslaget “skal dokumentasjonen:

• tidligst være utarbeidet i det første inntektsåret den skal benyttes for,
• være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel,
• ikke være utarbeidet av noen som er i et interessefellesskap med eller er i et nærstående- eller avhengighetsforhold til skattyter,
• være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
• inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene som denne bygger på.

Som dokumentert omsetningsverdi regnes også eiendommens observerbare omsetningsverdi i inntektsåret det kreves nedsettelse, så fremt omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.”

Regnskap Norges høringssvar

Regnskap Norge støtter forslagene i høringen. Vi mener det er positivt og klargjørende med nærmere oppstilte presiseringer av dokumentasjonsvilkåret. Sammen med den forenklede beregningsmetoden/5-årsregelen som kom fra inntektsåret 2021 (se FSFIN § 4-10-10), vil dette styrke forutberegneligheten for skattytere med næringseiendommer der skjemaberegnet utleieverdi kommer ut høyere enn den reelle markedsverdien.

De foreslåtte presiseringene gjelder kun for næringseiendom. Vi mener det er en fordel med like vilkår for de ulike type eiendommer der dette er formålstjenlig. Departementet bør derfor vurdere om vilkårene også skal gjelde for bolig- og fritidseiendom.

Fortsatt behov for mer treffsikker kalkulasjonsfaktor

For øvrig er det fortsatt behov for at departementet ser på en mulig differensiering av kalkulasjonsfaktoren for næringseiendom. Per i dag er kalkulasjonsfaktoren lik for hele landet. Det gir lite treffsikker sjablong og til dels store avvik - både positive og negative - mellom beregnet utleieverdi og reell markedsverdi, og medfører at næringseiendommer i distriktene typisk kommer ut med for høye utleieverdier.